21.05.2019
  • LV Articles

Новостройки будут дорожать разумно

Для кризиса на рынке новых проектов Риги бюджетного класса нет никаких оснований. В этом убежден глава строительной компании YIT LATVIJA Андрис Боже, чье предприятие продолжает развитие новых проектов. При этом условия работы на латвийском рынке нового строительства он считает менее конкурентоспособными, чем у соседей. – В последнее время то и дело заходят разговоры о будущем мировом экономическом кризисе и его возможном влиянии на нас. И хотя никаких явных признаков перегрева недвижимости в Латвии не наблюдается, пугалки в ходу. Поэтому невозможно не затрагивать эту тему. Считается, что работающие в нашей стране банки вынесли определенные уроки из схлопывания пузыря цен на латвийскую недвижимость в 2007-2009 годах. Сейчас они осторожно дают ипотеку на покупки и внимательно оценивают платежеспособность клиентов. А какие уроки вынесли их прошлого кризиса представители строительной отрасли Латвии?

– Главный урок – оценивать все трезво и реально и не витать в облаках. Это относится и к сегодняшнему дню, и ко всем разговорам о каком-то кризисе. Полагаю, что для разговоров о кризисе на рижском рынке новой недвижимости бюджетного класса нет никаких оснований. В этом сегменте в последние годы не наблюдалось никакого искусственного надувания цен или объемов производства. Суммарно у нас строится по 1 000-1 500 квартир в год – это по всей стране. В 2019 году будет больше, но и это не критично. Сравните с Таллином и Вильнюсом, которые ежегодно сдают в эксплуатацию по 3 000-5 000 новых квартир.  В столице Латвии из-за недостатка подобного предложения, как мне кажется, даже формируется отложенный спрос – поэтому люди и входят в новостройки на стадии строительства. Нам нужно говорить не столько о каком-то мифическом кризисе в отечественной экономике (все прогнозы дают только прирост латвийского ВВП на ближайшие годы), а о кризисе, который чиновники и население создают сами и в своих головах, и своими действиями. Все началось с ликвидации банка ABLV, что обернулось оттоком миллиардов со счетов латвийских банков. Давление на нерезидентов привело к тому, что большая часть из них не желают иметь бизнес в нашей стране, тем более массово покупать недвижимость. Они охотно увели и уводят свои средства из Латвии, направляют их в другие европейские страны: на Кипр или Мальту. Где можно получить то же самое, что было у нас, но без лишней головной боли.
Второй момент – повсеместное внедрение Moneyval: практики борьбы с отмыванием денег. Исполнять ее должны и латвийские банки, и брокеры, и нотариусы, и так далее. Их обязали чуть ли не функции ФБР брать на себя, вести собственные расследования происхождения средств. Перед заключением сделки о продаже недвижимости заставляют копать: а откуда же у покупателя деньги? Мы испытали это и на своем опыте. Недавно продали один проект для финского инвестиционного фонда, в котором наша группа YIT является собственником. В сделке работали как брокеры, и нам пришлось пройти всю бюрократическую процедуру проверки покупателей. Она сложная: нужно чуть ли не под лупой всех изучать. 

Бюрократическая процедура настолько мудреная, что это начинает влиять на продукт, который создаем. Если вчера могли построить жилье за условные 100 денежных единиц, то теперь, когда обросли всевозможными процедурами, – за 120. Усложнение идет и в отрасли недвижимости, и в строительстве. В строительстве внедрена дорогая система учета рабочего времени.Заказчика и генподрядчика обязали проверять всех поставщиков и субподрядчиков. Есть куча других мелочей. Например, за то, что состоит в Коммерческом регистре, латвийская строительная компания должна отдавать 3 000 евро, хотя в соседней Литве и Эстонии коллеги освобождены от подобных платежей. Не забывайте, что специалисты строительных компаний должны оплачивать еще и свой сертификат. В Латвии стараются состричь со всех по максимуму. Так, госпошлина при покупке недвижимости у нас самая высокая в странах Балтии. Эстонцы и литовцы при регистрации на себя новых квартир не платят ничего. У нас госпошлина – 2% от стоимости покупки, а для юридических лиц и вовсе 6%. И если какая-то компания думает об открытии в Латвии бизнеса по сдаче в аренду квартир, то, подсчитав дополнительную расходную часть, или начинает заниматься поиском вариантов для оптимизации, или теряет желание вкладывать и переключает свой фокус на соседние страны. Мы со своим законодательством создаем себе такие проблемы и сложности, будто не хотим, чтобы у нас нормально развивался рынок многоквартирных проектов.Министерство экономики Латвии до сих пор не разработало государственной жилищной политики. Оно еще два года назад собиралось это сделать, чиновники встречались с социальными партнерами, общественными организациями и застройщиками. Но планы так и не воплотились.

– Давайте от злободневных вопросов перейдем к самому рынку – к тому, как YIT работает в тех условиях, которые есть. Сколько квартир построили в прошлом году?
– Построили и продали почти 200 квартир. Сейчас на стадии строительства находятся порядка 400 квартир. По итогам всего 2019 года будет цифра, близкая к 500.

– Какие из новостроек, квартиры в которых предлагаете на данный момент, радуют, а какие расстраивают в плане спроса?
– На Кипсале у нас давно готов первый дом Riverstone Residence. Это бизнес-класс, с прекрасным местом нахождения, и в нашем портфеле предложений он самый дорогой. Из десяти его квартир продана половина. Это точно не тот результат, которым можно гордиться. Оставшиеся квартиры предлагаем за 177 700-455 700 евро. В данной ценовой категории сделки идут медленно, и ни о каком нормальном темпе продаж говорить не приходится. Особенно грустно ситуация выглядит, если сравнивать с продажами в столичных микрорайонах. Вот там берут охотно. И если в отношении Riverstone Residence компания YIT решила несколько приостановить активность (по проекту здесь должно быть построено еще пять домов), то в микрорайонах Риги даже немного ускоряемся.
Так, в Green City в Пурвциемсе вслед за первым домом на 100 квартир начали возведение второго – на 88 квартир. Продажами в первом довольны: к концу апреля в нем оставались доступными менее 40% квартир. 
В мае приступаем к строительству третьего дома на 52 квартиры в Annas parks (Иманта). В первых двух доля проданных квартир (всего их 88) приближается к 65%, хотя оба здания будут готовы только к концу 2019 года. Очередь строительства четвертого дома этого проекта придет в следующем году. 
Ближайшая наша готовая новостройка – это ильгюциемский Dzirciema nams, который будет завершен в июле. В нем из 74 квартир непроданными или не имеющими резервации значатся чуть более трех десятков. Думаю, летом с завершением строительства и их значительная часть узнает своих владельцев. 

– Какие еще абсолютно новые проекты нужно ждать потенциальным покупателям от YIT? И где?
– Ведем проектирование нового комплекса из трех домов на ул. Баускас, 191. Здесь будут 6- и 9-этажные здания. Начнем с 9-этажки на 56 квартир ориентировочной площадью от 35 до 84 кв. м. Стартуем, скорее всего, в первой половине или в середине нынешней осени. На ул. Баускас готовимся поэтапно возвести около 200 квартир. На этой площадке у нас размещен анонсирующий проект плакат, и звонки на указанные на нем номера телефонов поступают постоянно. 
В новом формате реализуем наш проект Tērbata Apartments, который определенное время был на паузе. На ул. Тербатас можно построить два дома – фасадный на 50 квартир и внутридворовый на 70. Так вот второй дом будем развивать как доходный. В Латвии YIT дебютирует в этом бизнесе – раньше мы этим не занимались. 

– Что послужило мотивацией начать развитие нового направления?
– Причин несколько. Это желание вдохнуть жизнь в строительную площадку и создать здесь новую жилую среду. Это и то, что в Финляндии создается фонд для арендных имуществ, который станет работать в странах Центральной Европы и Балтии. И у него будет ряд проектов, в том числе запланированы инвестиции в три-четыре доходных дома в Латвии. Уже понимаем, что на ул. Тербатас сделаем под аренду только 2- и 3-комнатные квартиры – самый ходовой арендный продукт этого сегмента. А вот 4-комнатных там не будет.
Кстати, и третий дом проекта Green City, который начнем весной 2020 года, думаем делать арендным. По нашим подсчетам, арендное предложение с ценой от 9-10 евро за кв. м в месяц позволит нам получать хорошую отдачу. 
Еще одна причина, подталкивающая нас к началу нового для нас бизнеса, – завершение разработки поправок к латвийскому закону «Об аренде». Он даст скандинавским инвесторам, в том числе и пенсионным фондам, сигнал: в нашу страну можно вкладываться. Можно сдавать квартиры, а если со стороны арендатора появляется задолженность по платежам, то можно оперативно его выселить, а не ходить годами по судам. Зарубежные инвесторы ждут поправок к закону "Об аренде", равно как и изменений в ставках госпошлин при покупке квартир. Ведь 6% для юридических лиц – это нонсенс.

– Латвийская ассоциация застройщиков говорит об этом с политиками?
– О снижении госпошлины они не хотят слышать. С предыдущим правительством у застройщиков был хороший контакт, с новым только наводим мосты: министры заняты другими вопросами. Многим чиновникам кажется: если уменьшить госпошлины, то бюджет недополучит какие-то суммы. На деле же, если условия ведения бизнеса в Латвии станут сопоставимы с литовскими и эстонскими, то это только принесет пользу. Будет больше инвесторов и больше продаж, что даст дополнительные поступления по другим налоговым статьям. Когда на рынок предлагаются хорошо спланированные квартиры за разумную цену, то спрос на них в Риге очень высокий. И люди готовы покупать, и банки выдавать им финансирование.

– О разумной цене… За три последних года цены предложения новых квартир в микрорайонах, если ориентироваться на стоимость единицы площади, выросли где-то на 20%. Было 1 500-1 600 евро за кв. м, сейчас многие застройщики просят в микрорайонах и по 1 800-1 900 евро за кв. м.
– Главную роль играет не цена квадратного метра, хоть она и важна, а общая сумма. Самое важное – могут ли люди позволить себе покупку или нет? В Риге есть новостройки, в которых 3-комнатные квартиры имеют площадь 85 кв. м и предлагаются по 1 700 евро за кв. м. Итого – 144 500. Второй вариант – хорошо спланированная 3-комнатная квартира площадью 60 кв. м, но по 1 900 евро за кв. м. Общая цифра в таком случае – 114 000 евро. Так вот ее купят гораздо быстрее, чем более дорогую. И застройщики прекрасно понимают это, поэтому и борются за оптимизацию планировок и их высокую функциональность. Всем все ясно и понятно: предложи 3-комнатные новые квартиры по 100 000-120 000 евро, темпы их продаж будут высокими. Если дороже, то число продаж значительно упадет. Сейчас основной покупатель квартир в микрорайонах – молодые семьи. И, смею вас заверить, спальни по 15-20 кв. м им не нужны.

– Как оцениваете спрос на новые квартиры бюджетного класса? Он падает, ровный или растет?
– По моим внутренним ощущениям, растет. Потому что растут и доходы местного населения. Правда, если мы добрались до средней зарплаты в 1 000 евро в месяц, то у эстонцев она – 1 300. И уехавшие в другие страны на заработки эстонцы все чаще возвращаются домой. Что хорошо для рынка жилья.
Если продолжать о соседях, то назову новую тенденцию, которая наблюдается в Литве. Там начинают возвращаться в города и увеличивается спрос на чуть более просторное жилье. Люди покупали проекты буквально в поле, без инфраструктуры: детских садиков, школ и так далее. Зато большие по площади. И теперь, когда необходимо решать вопрос занятости подрастающих детей, они принимают решение перебираться снова в город. Но, привыкнув к просторному предыдущему загородному жилью, начинают спрашивать такое же и в городе. 
Мы в Латвии продолжим концентрироваться на Риге. Кроме названных ранее, у нас будут и другие проекты. Сейчас заканчиваем приобретение участка в столичном микрорайоне Пурвциемс, в районе ул. Дзелзавас. Проектная документация позволяет построить здесь три 6-этажки на 200 квартир. За первую из них возьмемся в 2020 году. 
Еще один проект, который станем развивать и земельный участок для которого только что купили, – в столичном микрорайоне Агенскалнс, недалеко от пруда Марас. Это будет квартальная застройка на 500 квартир. На данный момент разрабатываем ее проект, а старт собираемся дать во второй половине 2020 года. Жилье в этом квартале будет двух категорий. Первая – комфорт-класса, вторая – квартиры, рассчитанные на сдачу в аренду студентам. 

– Завершая наш разговор, скажите, чего ждать в ближайшее время по ценам на новые проекты бюджетного класса?
– Они будут повышаться как минимум на уровень инфляции, то есть на 3-5% в год. Единственное, что настораживает нас как заказчика, – что цены на строительные услуги в последние годы растут быстрее, чем цены на сами квартиры. Это еще один тормоз для развития жилищного сектора, так как любой здравый застройщик думает о том, как получить запланированную прибыль от проекта. Не будет прибыли, никто и строить не станет.

Роман Голубев, varianti.lv

Закрыть