21.05.2019
  • LV Articles

Viedoklis: Jaunbūvju cenas kāps saprātīgi

Runām par krīzi Rīgas budžeta klases jauno projektu tirgū nav nekāda pamata. Par to ir pārliecināts būvuzņēmuma YIT LATVIJA vadītājs Andris Bože, kura uzņēmums turpina jauno projektu attīstību. Turklāt darba apstākļus Latvijas jaunbūvju tirgū viņš uzskata par mazāk konkurētspējīgiem nekā pie kaimiņiem. – Pēdējā laikā notiek sarunas par nākamo pasaules ekonomisko krīzi un tās iespējamo ietekmi uz mums. Un, lai gan nav nekādu skaidru pazīmju par nekustamā īpašuma tirgus pārkaršanu Latvijā, uztraukums tomēr pastāv. Tāpēc ir neiespējams neskart šo tēmu. Tiek uzskatīts, ka mūsu valstī strādājošās bankas ir guvušas zināmu mācību no Latvijas nekustamā īpašuma cenu burbuļa plīšanas 2007. -2009. gadā.

Galvenā mācība ir izvērtēt visu skaidri un reāli un nelidināties mākoņos. Tas attiecas arī uz šodienu un visām sarunām par jebkādu krīzi. Domāju, ka runām par krīzi Rīgas budžeta klases jauno projektu nekustamajā īpašumā nav nekāda pamata. Šajā segmentā pēdējo gadu laikā nav novērota nekāda mākslīga cenu vai ražošanas apjomu uzpūšana. Mēs būvējam aptuveni 1000 -1 500 dzīvokļu gadā, tas ir visā valstī. 2019. gadā būs vairāk, bet tas nav kritiski. Salīdziniet ar Tallinu un Viļņu, kas ik gadu nodod ekspluatācijā 3 000 -5 000 jaunu dzīvokļu. Latvijas galvaspilsētā šāda piedāvājuma trūkuma dēļ, manuprāt, pat veidojas atliktais pieprasījums: tāpēc cilvēki ienāk jaunajos projektos to būvniecības stadijā. Mums jārunā ne tik daudz par kaut kādu mītisku krīzi tēvzemes ekonomikā (visas prognozes uzrāda tikai Latvijas IKP pieaugumu tuvākajos gados), bet par krīzi, ko ierēdņi un iedzīvotāji rada paši savās iedomās un ar savām darbībām. Viss sākās ar ABLV bankas likvidāciju, kas radīja miljardu aizplūšanu no Latvijas banku kontiem. Spiediena dēļ uz nerezidentiem lielākā daļa no viņiem nevēlas nodarboties ar biznesu mūsu valstī, vēl jo vairāk – masveidā pirkt nekustamos īpašumus. Viņi labprāt novirzīja un novirza savus līdzekļus no Latvijas, aizpludina tos uz citām Eiropas valstīm: Kipru vai Maltu. Tur var dabūt to pašu, kas bija pie mums, bet tikai bez galvassāpēm.
Otrkārt – vispārīga Moneyval sistēmas ieviešana, kas nozīmē praktisku cīņu ar naudas atmazgāšanu. Šie nosacījumi jāpilda gan Latvijas bankām, gan brokeriem, gan notāriem un tā tālāk. Viņiem bija jāuzņemas gandrīz vai FIB funkcijas, jāveic sava izmeklēšana, nosakot līdzekļu izcelsmi. Pirms darījuma noslēgšanas par nekustamā īpašuma pārdošanu liek meklēt, bet no kurienes pircējam ir nauda? Mēs to esam izjutuši arī savā darbībā. Nesen pārdevām vienu projektu Somijas ieguldījumu fondam, kurā mūsu YIT grupa ir īpašnieks. Darījumā darbojamies kā brokeri, un mums ir nepieciešams iziet visu pircēju pārbaudes birokrātisko procedūru. Tā ir sarežģīta: mums ir jāaplūko visi caur palielināmo stiklu.

Birokrātiskā procedūra ir tik sarežģīta, ka tā sāk ietekmēt produktu, ko mēs veidojam. Ja vakar varēja uzbūvēt mājokli par nosacītām 100 naudas vienībām, tad pašlaik, kad ir ieviestas visas iespējamās procedūras, - par 120. Sarežģījumi ir gan nekustamā īpašuma nozarē, gan būvniecībā. Tajā ir ieviesta dārgā darba laika uzskaites sistēma. Pasūtītājam un ģenerāluzņēmējam ir pienākums pārbaudīt visus piegādātājus un apakšuzņēmējus. Ir daudz citu sīkumu. Piemēram, esam komercreģistrā, un Latvijas būvuzņēmumam ir jārēķinās ar 3 000 eiro maksājumu, lai gan kaimiņos - Lietuvā un Igaunijā - kolēģi ir atbrīvoti no šādiem maksājumiem. Neaizmirstiet, ka būvniecības kompāniju speciālistiem ir jāmaksā arī par savu sertifikātu. Latvijā cenšas izspiest visu līdz maksimumam. Tāpat valsts nodeva, pērkot nekustamo īpašumu, mums ir visaugstākā Baltijas valstīs. Igauņi un lietuvieši, reģistrējot sev jaunus dzīvokļus, nemaksā neko. Mums ir valsts nodeva - 2% no pirkuma vērtības, bet juridiskajām personām - pat 6%. Un, ja kāda kompānija domā par dzīvokļu izīrēšanas biznesa uzsākšanu Latvijā, tad, aprēķinot papildu izdevumu daļu, vai nu sāk nodarboties ar variantu meklēšanu optimizācijai, vai zaudē vēlmi ieguldīt līdzekļus un pievērš uzmanību kaimiņvalstīm. Mēs ar savu likumdošanu veidojam sev tādas problēmas un sarežģījumus, it kā mēs negribētu, lai pie mums normāli attīstītos daudzdzīvokļu projektu tirgus. Latvijas Ekonomikas ministrija līdz šim nav izstrādājusi valsts mājokļu politiku. Viņi vēlējās to izdarīt jau pirms diviem gadiem, ierēdņi tikās ar sociālajiem partneriem, sabiedriskajām organizācijām un būvniekiem. Bet tālāk par plāniem tā arī nav tikuši. 

– No nepatīkamiem jautājumiem pāriesim pie paša tirgus – pie tā, kā YIT strādā tādos apstākļos, kādi ir. Cik dzīvokļu pagājušajā gadā esat uzbūvējuši?
– Uzbūvējām un pārdevām gandrīz 200 dzīvokļu. Šobrīd būvniecības stadijā ir aptuveni 400 dzīvokļu. Līdz 2019. gadam beigām būs tuvu 500.

 – Kuri no jaunajiem projektiem, kur dzīvokļi šobrīd tiek piedāvāti, priecē, un kuri dara bažīgus, skatoties uz pieprasījumu?
– Ķīpsalā mums jau sen ir gatava Riverstone Residence pirmā māja. Tā ir biznesa klase ar brīnišķīgu atrašanās vietu, un mūsu portfelī tiek piedāvāts kā visdārgākais projekts. No desmit mājas dzīvokļiem ir pārdota puse. Tas nav tas rezultāts, ar ko var lepoties. Atlikušos dzīvokļus piedāvājam par 177 700-455 700 eiro. Šajā cenu kategorijā darījumi notiek lēni un ne par kādu normālu pārdošanas tempu nav runas. Īpaši skumji situācija izskatās, ja to salīdzina ar pārdošanu galvaspilsētas mikrorajonos. Lūk, tur ņem labprāt. Attiecībā uz Riverstone Residence kompānija YIT ir nolēmusi aktivitātes mazliet apturēt (pēc projekta šeit jāuzceļ vēl piecas mājas), turpretī Rīgas mikrorajonos temps pat nedaudz paātrinās.
Green City Purvciemā pēc pirmās mājas, kurā ir 100 dzīvokļi, sākām būvēt otro - ar 88 dzīvokļiem. Ar pārdošanu pirmajā mājā esam apmierināti: aprīļa beigās tajā bija pieejami mazāk nekā kā 40% dzīvokļu.
Maijā uzsāksim trešās mājas būvniecību ar 52 dzīvokļiem Annas parkā (Imantā). Pirmajās divās mājās pārdoto dzīvokļu (kopā to ir 88) skaits tuvojas 65%, lai gan abas ēkas būs gatavas tikai 2019. gada beigās. Šī projekta ceturtā nama būvniecība notiks nākamajā gadā.
Tuvākā pabeigtā mūsu jaunbūve būs Iļģuciema Dzirciema nams, kas tiks pabeigts jūlijā. Tajā no 74 dzīvokļiem nav pārdoti vai nav veikta rezervācija nedaudz vairāk nekā trim desmitiem dzīvokļu. Domāju, ka vasarā pēc būvniecības pabeigšanas arī šo dzīvokļu nozīmīga daļa iegūs savus īpašniekus.

– Kādus vēl pilnīgi jaunus projektus potenciālie pircēji var gaidīt no YIT? Un kur?
– Mēs veicam trīs māju jauna kompleksa Bauskas ielā 191 projektēšanu. Šeit būs sešstāvu un deviņstāvu ēkas. Sāksim ar deviņstāvu namu ar 56 dzīvokļiem, to orientējošoās platības no 35 līdz 84 kvadrātmetriem. Uzsāksim, visticamāk, šā rudens pirmajā pusē vai vidū. Bauskas ielā gatavojamies pakāpeniski uzbūvēt aptuveni 200 dzīvokļu. Šī projekta laukumā mums ir izvietots reklāmas plakāts, un zvani uz tajā norādītajiem tālruņu numuriem notiek pastāvīgi.
Jaunajā formātā īstenojam mūsu projektu Tērbata Apartments, kuram noteiktu laiku bija pauze. Tērbatas ielā var uzbūvēt divas mājas – fasādes namu ar 50 dzīvokļiem un iekšpagalma namu ar 70. Domājam, ka otra māja attīstīsies kā ienesīgs projekts. Latvijā YIT debitē šajā biznesā – agrāk mēs ar to nenodarbojāmies.

– Kāda bija motivācija sākt jaunu virzienu?
– Dažādi iemesli. Tā ir vēlme atdzīvināt ikdienu būvlaukumā un izveidot jaunu dzīvojamo vidi. Ir tā, ka Somijā tiek veidots fonds nomas īpašumiem, kas sāks darboties Centrāleiropas un Baltijas valstīs. Un tam būs vairāki projekti, tajā skaitā tiek plānotas investīcijas trijās četrās ienesīgajās mājās Latvijā. Mēs jau zinām, ka Tērbatas ielā tiks iznomāti tikai divistabu un trīsistabu dzīvokļi – šī segmenta galvenais “ejošais” nomas produkts. Četristabu dzīvokļu tur nebūs.
Starp citu, arī projekta Green City trešo māju, kuru sāksim 2020.gada pavasarī, domājam veidot par īres namu. Pēc mūsu aprēķiniem, nomas piedāvājums ar cenu no 9 -10 eiro par kvadrātmetru mēnesī ļaus mums gūt labu atdevi. 
Vēl viens iemesls, kas mūs mudina sākt jaunu biznesu, ir pabeigt grozījumu izstrādi Latvijas likumam “Par nomu”. Tas liks saprast skandināvu investoriem, tostarp arī pensiju fondiem, ka - mūsu valstī var ieguldīt. Var iznomāt dzīvokļus, bet, ja no nomnieka puses rodas maksājumu parāds, tad var operatīvi to izlikt ārā, nevis klīst pa tiesu gaiteņiem. Ārvalstu investori gaida šos labojumus, līdzīgi kā izmaiņas valsts nodevu likmēs, pērkot dzīvokļus. Jo 6 procenti juridiskajām personām ir absurds.

– Vai Latvijas Būvnieku asociācija par to runā ar politiķiem?
– Par valsts nodevas samazināšanu viņi nevēlas dzirdēt. Ar iepriekšējo valdību būvniekiem bija laba sadarbība, ar jauno tikai būvējam tiltu: ministri ir aizņemti ar citiem jautājumiem. Daudziem ierēdņiem šķiet: ja samazinātu valsts nodevas, tad budžets negūtu kaut kādas summas. Patiesībā, ja biznesa nosacījumi Latvijā kļūs salīdzināmi ar Lietuvu un Igauniju, tas tikai nesīs labumu. Būs vairāk investoru un vairāk pārdošanas darījumu, kas dos papildu ienākumus citās nodokļu jomās. Kad tirgū tiek piedāvāti labi izplānoti dzīvokļi par saprātīgu cenu, pieprasījums pēc tiem Rīgā ir ļoti liels. Un cilvēki ir gatavi pirkt, un bankas viņiem neliedz finansējumu.

– Par saprātīgu cenu… Pēdējo trīs gadu laikā jauno dzīvokļu cenas mikrorajonos, ja orientējas uz vienības vērtību, ir pieaugušas par 20%. Bija 1 500- 1 600 eiro par kvadrātmetru, tagad daudzi būvnieki mikrorajonos prasa pat 1 800-1 900 eiro par kvadrātmetru.
– Galvenā loma nav kvadrātmetra cenai, kaut arī tā ir svarīga, bet gan kopējai summai. Vissvarīgākais - vai cilvēki var atļauties pirkumu, vai nē? Rīgā ir jaunbūves, kurās trīsistabu dzīvokļi ir 85 kvadrātmetrus lieli un tiek piedāvāti par 1 700 eiro par kvadrātmetru. Kopā –144 500 eiro. Otrs variants ir labi plānots trīsistabu dzīvoklis 60 kvadrātmetru platībā, bet par 1 900 eiro par kvadrātmetru. Kopējā summa šādā gadījumā ir 114 000 eiro. Tādu iegādāsies daudz ātrāk nekā dārgāko. Un attīstītāji to lieliski saprot, tāpēc cīnās par plānojumu optimizāciju un to augsto funkcionalitāti. Viss tāpat ir skaidrs: piedāvājiet trīsistabas jaunos dzīvokļus par 100 000-120 000 eiro, to pārdošanas tempi būs augsti. Ja būs dārgāk, pārdošanas skaits ievērojami samazināsies. Šobrīd dzīvokļu galvenais pircējs mikrorajonos ir jaunās ģimenes. Un es varu jums apliecināt, ka guļamistabas 15 -20 kvadrātmetru platībā viņiem nav nepieciešamas.

– Kā vērtējat pieprasījumu pēc jaunajiem budžeta klases dzīvokļiem? Vai tas krīt, ir vienmērīgs vai aug?
– Pēc manām iekšējām sajūtām, pieaug. Jo pieaug vietējo iedzīvotāju ienākumi. Tiesa, ja esam sasnieguši vidējo algu 1 000 eiro mēnesī, igauņiem tā ir 1 300. Un uz citām valstīm aizbraukušie igauņi arvien biežāk atgriežas mājās. Tas ir labi mājokļu tirgum.
Ja runājam par kaimiņiem, tad nosaukšu jaunu tendenci, kas vērojama Lietuvā. Tur cilvēki sāk atgriezties pilsētās un pieaug pieprasījums pēc nedaudz plašāka mājokļa. Cilvēki pirka projektus burtiski lauka vidū, bez infrastruktūras: bez bērnudārziem, skolām un tā tālāk, bet ar lielu platību. Un tagad, kad jārisina jautājums par pieaugušo bērnu nodarbināšanu, viņi pieņem lēmumu pārcelties atpakaļ uz pilsētu. Bet, pieraduši pie plašā iepriekšējā lauku mājokļa, viņi sāk meklēt līdzīgu pilsētā.
Mēs Latvijā turpināsim koncentrēties uz Rīgu. Izņemot iepriekš minētos, mums būs arī citi projekti. Šobrīd veicam zemesgabala iegādi galvaspilsētas Purvciema mikrorajonā, Dzelzavas ielā. Projekta dokumentācija ļauj šeit uzbūvēt trīs sešstāvu namus ar 200 dzīvokļiem. Pirmajam ķersimies klāt 2020. gadā.
Vēl viens projekts, ko mēs attīstām uz tikko nopirktā zemesgabala, kurš atrodas galvaspilsētas Āgenskalna mikrorajonā, netālu no Māras dīķa. Tā būs kvartāla apbūve ar 500 dzīvokļiem. Šobrīd izstrādājam tā projektu, bet uzsākt būvniecību plānojam 2020.gada otrajā pusē. Šajā kvartālā būs divu kategoriju mājokļi. Pirmā ir komforta klase, otrā - dzīvokļi, kas paredzēti izīrēšanai.

– Pabeidzot mūsu sarunu, sakiet, kādas cenas tuvākajā laikā varam gaidīt jaunajos budžeta klases projektos?
– Tās tiks paaugstinātas vismaz inflācijas līmenī, tas ir, par 3 -5% gadā. Vienīgais, kas mūs uztrauc kā pasūtītājus, ir tas, ka būvniecības pakalpojumu cenas pēdējos gados aug straujāk nekā dzīvokļu cenas. Tas ir vēl viens faktors, kas bremzē mājokļa sektora attīstību, jo ikviens saprātīgs attīstītājs domā par to, kā gūt plānoto peļņu no projekta. Nebūs peļņas, neviens neuzsāks būvniecību.

Autors: Romans Golubevs, žurnāls "Kvadrātmetrs", varianti.lv 

Aizvērt